La presenza di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare può mettere a dura prova la tranquillità e la convivenza all’interno del condominio.
Al pari del tetto, il lastrico solare assolve la funzione di copertura dell’edificio, di cui forma parte integrante, sia sotto il profilo meramente materiale, sia sotto il profilo giuridico.
Nonostante il codice civile lo annoveri tra le parti comuni dell’edificio, il lastrico solare può essere in uso esclusivo al singolo condomino. In quest’ultima ipotesi, le infiltrazioni provenienti dal lastrico solare, oltre a richiedere un intervento tempestivo per il ripristino dei danni, sollevano importanti interrogativi sul soggetto a cui attribuire la responsabilità.
Il caso trattato dallo studio riguarda un’abitazione posta all’ultimo piano di uno stabile condominiale, periodicamente interessata da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare in uso esclusivo al condomino confinante.
Nonostante i numerosi solleciti, l’amministrazione condominiale e l’usuario non hanno inteso ripristinare i danni causati dalle infiltrazioni.
Il proprietario dell’appartamento danneggiato ha quindi chiesto al Tribunale l’espletamento di una consulenza tecnica preventiva volta ad accertare la causa delle infiltrazioni, all’esito della quale è stato confermato che la causa del danno è rinvenibile in periodiche infiltrazioni di acqua piovana provenienti dal lastrico solare, nonché dall’omessa manutenzione e cura del terrazzo confinante.
Malgrado l’esito dell’accertamento, il condominio ed il condomino usuario si sono sottratti ad ogni tentativo di definizione bonaria della vertenza, anche addebitandosi reciprocamente la responsabilità, e non hanno inteso risarcire i danni causati dalle infiltrazioni.
Pertanto, il danneggiato ha promosso la tutela giudiziale dei propri diritti.
La causa è tuttora in corso. Ad ogni modo, in materia di risarcimento danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare, l’orientamento consolidatosi in giurisprudenza prevede una responsabilità solidale tra il Condominio ed il condomino usuario. Recentemente, con ordinanza del 3.10.2023 n. 27486, la Corte di Cassazione ha ribadito che: «in tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene, sia il condominio, in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore».
Avv. Ersilia Pupo